Bakom drömmen om ett eget ägandes hem finns ett system av regler, krav och kalkyler. Det räcker alltså inte att du har råd med månadsavgiften – du måste också sätta dig in i sådant som bindningstid, belåningsgrad och amorteringskrav.
Lånelöfte: Trygghet vid budgivningen
Innan du sätter igång med att titta på bostäder bör du se till att få ett lånelöfte. Det visar hur stort lån du kan få och avgör därmed hur dyr bostad du har råd till. Utan detta vet du varken hur långt du kan gå i en budgivning eller om du ens bör delta. Innan du ansöker kan du dock skaffa dig en uppfattning om hur mycket du kan låna med hjälp av något verktyg på nätet, som till exempel bolånekalkylen hos ICA Banken.
Själva lånelöftet bygger på en första kreditprövning och ger ett ungefärligt lånetak baserat på din ekonomi. Det är inte ett definitivt ja, utan snarare ett preliminärt godkännande. För mäklare och säljare signalerar det allvar. Du är inte bara en nyfiken spekulant – du är en köpare att räkna med.
Kontantinsats: Tröskeln till lånemarknaden
För att ens få ett lånelöfte behöver du ha pengar till kontantinsats. Minst 15 % av bostadens pris ska du kunna hosta upp själv. Ju mer du kan lägga in själv, desto lägre blir dessutom din belåningsgrad, och med den dina amorteringskrav. Det handlar om bankens risk, men i praktiken också om din framtida månadsbudget.
En låg belåningsgrad betyder att du får behålla mer av lönen till annat än räntor och amorteringar. För dig som sparat i förväg blir det således en dubbel belöning: lägre skuld och större rörelseutrymme. Kravet på kontantinsats kan kännas som ett hinder, men det är också en påminnelse om att ett bostadsköp kräver planering, tålamod och en viss ekonomisk disciplin.
Så mycket får du låna
Att få ett lånelöfte är en sak. Att förstå vad det faktiskt bygger på är en annan. Bankerna räknar inte bara på bostadens pris – du själv och din ekonomi är en viktig del i kalkylen. Det handlar om din inkomst, dina utgifter och hur mycket som förväntas bli över varje månad efter att ränta och amortering har betalats.
Det här kallas kvar-att-leva-på-kalkyl och är bankens sätt att simulera hur din privatekonomi skulle fungera i motvind. Beräkningen bygger på en så kallad kalkylränta, som vanligen är högre än den faktiska, som ett stresstest.
På grund av kravet på kontantinsats får du maximalt låna 85 % av köpeskillingen, men det betyder inte att du bör maxa den summan. En bolånekalkyl visar var gränsen går – och ibland hur snäv den är. Det kan vara frustrerande, men i grunden är det en skyddsmekanism. Inte bara för banken – utan också för dig.
Rörlig eller bunden ränta: En fråga om kontroll
När det väl är dags att infria lånelöftet är det också dags att välja räntemodell – frihet eller förutsägbarhet. Den rörliga tremånadersräntan följer marknadens svängningar, vilket ibland kan vara till fördel, ibland inte. För dig som vill kunna amortera extra eller ha en chans att utan avgift lösa lånet i förtid, är det ett flexibelt val. Men flexibilitet har ett pris: du exponeras mot eventuellt höjda räntor i framtiden.
Den bundna räntan har fördelen att den ger trygghet. Du betalar samma belopp varje månad, oavsett vad som händer med marknadsräntorna. Det passar dig som sover bättre av att veta att du har en stabil situation än av att ha chans till eventuella räntesänkningar. Bryter du lånet i förtid riskerar du dock att få betala ränteskillnadsersättning. Vilken modell som passar bäst handlar i slutändan mycket om psykologi. Vad klarar du av att bära – osäkerhet eller inlåsning?
Överbryggningslån och handpenningslån: Kortsiktiga lösningar
Vid bostadsköp uppstår ibland ett glapp som måste överbryggas. Ett överbryggningslån kan vara lösningen när du vill köpa nytt innan det gamla är sålt. Det ger dig utrymme att slutföra affären utan en panikartad försäljning.
Ett handpenningslån är en annan typ av tillfälligt lån som löser det vanliga kravet att betala 10 % direkt efter kontraktsskrivning – innan hela lånet hunnit betalas ut. Båda dessa lånevarianter fungerar som tillfälliga hjälpmedel, med krav på återbetalning direkt efter tillträdesdagen. De kan nödvändiga men kräver att du har full kontroll på den aktuella tidslinjen och din återbetalningsförmåga.
Amortering: Plikt eller möjlighet?
Att amortera handlar om att ha självdisciplin och kunna avsätta en summa pengar varje månad, utöver räntekostnaden. För bolån tagna efter 2016 är amorteringskravet tvingande. Dessutom skärptes reglerna ytterligare ett par år senare, för den som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst.
Lånar du mer än 70 % av bostadens värde ska du amortera 2 % per år. Över inkomstgränsen är det 3 %. Det kan upplevas som en ekonomisk tvångströja, men sett från ett annat håll är det ett tvångssparande. Din skuld minskar. Din framtida ekonomi blir bättre. Och i tider med rörliga räntor och osäkra bostadspriser är det en aspekt som är väl så viktig som något annat.